Sinais de esgotamento estão surgindo no desenfreado mercado imobiliário de Dubai, que daqui a algumas semanas irá superar sua mais longa alta histórica.

O impressionante crescimento de quase cinco anos nos preços foi impulsionado pelas vendas de imóveis na planta, bem como de casas e vilas de luxo já prontas. Se os preços continuarem a subir em outubro, a cidade quebrará seu recorde de 57 meses consecutivos de aumento, de acordo com o provedor de dados Reidin.

No entanto, agências de rating esperam que os preços comecem a cair no início do próximo ano, à medida que milhares de novas unidades são concluídas a cada mês. Segundo analistas e corretores, investidores especulativos já estão com dificuldades para vender propriedades não construídas que compraram com o objetivo de lucrar rapidamente.

A superoferta de novas casas está “começando a testar a profundidade da demanda”, afirmou o provedor de dados Property Monitor, com 93.000 novas unidades entrando no mercado somente este ano. Há alta procura por vilas e casas para famílias abastadas, mas 95% das novas propriedades são apartamentos.

A agência de rating Moody’s disse neste mês que o total de 150.000 casas que devem ser concluídas entre 2025 e 2027 “provavelmente irá restringir uma alta acentuada de preços”. Ela previu “uma correção modesta de preços a partir de 2026”. No início deste ano, a agência Fitch afirmou que esperava uma queda de cerca de 15% nos preços.

Os preços por metro quadrado estão 25% mais altos do que o pico anterior em 2014, sem ajuste pela inflação. A alta foi impulsionada em parte por investidores que buscam se beneficiar de preços mais baixos do que em cidades ocidentais e pelo aumento da população da cidade, que é um entreposto de baixa tributação.

“Haverá uma desaceleração em algum momento em certos segmentos”, disse Chris Whitehead, sócio-gerente da Dubai Sotheby’s International Realty, que vende propriedades de luxo para compradores muito ricos. “Não existe economia imobiliária no planeta que continue subindo, subindo, subindo.”

Whitehead disse que não esperava que o segmento de ponta do mercado fosse afetado, mas acrescentou que a alta oferta no segmento mais baixo é “onde temos um risco no futuro”.

Um segmento que já está esfriando, segundo os provedores de dados, é o de “flipping” (compra para revenda rápida). As revendas de unidades inacabadas “caíram consideravelmente”, escreveu o Property Monitor em uma nota no mês passado, alertando que “ganhos rápidos com revenda antes da entrega nunca são uma certeza”. Anteriormente, o “flipping” constituía cerca de um terço do mercado de revenda, mas esse número caiu para 20% em julho, de acordo com o Property Monitor.

Um investidor que espera vender um apartamento inacabado na ilha artificial Palm, em Dubai, disse que não teve um único comprador interessado desde que listou a propriedade há três meses.

A muitos investidores especulativos foi vendida “uma falsa promessa de dinheiro fácil”, disse Alec Smith, chefe de vendas e locações residenciais da Savills Dubai.

As revendas na planta funcionam melhor se os investidores mantiverem a propriedade até que ela seja concluída, quando atrairia compradores que desejam um imóvel para morar, acrescentou ele: “Não acho que todos os corretores sejam honestos com seus clientes e lhes digam isso.”

Smith previu uma “suavização dos preços” em áreas com muitos novos empreendimentos, onde investidores especulativos decepcionados podem competir para se desfazer de apartamentos.

Alguns corretores alertam que a desaceleração do “flipping” pode ser sazonal, já que os negócios diminuem durante o verão, quando residentes ricos escapam do calor viajando para o exterior.

O mercado imobiliário de Dubai tem sido caracterizado por ciclos de alta e baixa desde que se abriu para estrangeiros no início dos anos 2000, mas investidores internacionais dizem estar confiantes de que ele está mais resiliente desta vez, graças a reformas regulatórias.