“Esses apartamentos foram feitos justamente para isso”, disse o corretor, sem saber que estava sendo gravado, quando questionado se seria possível anunciar no Airbnb as unidades apresentadas na visita.

Naquele dia, foram visitados três apartamentos classificados como Habitações de Interesse Social (HIS), um termo legal para moradias populares.

Porém, desde maio de 2025, um decreto da prefeitura de São Paulo proíbe que unidades HIS sejam destinadas ao aluguel de curta temporada.

A grande maioria dos apartamentos financiados pelo Minha Casa Minha Vida em São Paulo é classificada como HIS ou HMP (habitação de mercado popular), outra modalidade que teve locações temporárias proibidas pelo decreto municipal.

Questionada pela BBC sobre esta reportagem, a prefeitura disse, por meio da Secretaria de Habitação, que está fiscalizando a venda de quase 90 mil moradias de interesse social na cidade — e que já aplicou 704 notificações e 38 multas por irregularidades, em um total de R$ 39 milhões.

Questionada sobre o conteúdo da gravação, a construtora Magik disse que, embora “possam ocorrer falhas pontuais de comunicação em interações comerciais, os procedimentos internos de validação impedem a conclusão de qualquer operação em desacordo com a legislação”.

A empresa afirmou ainda que atua há mais de 50 anos no setor, “tem pleno conhecimento das restrições legais” a respeito de moradias populares e considera “relevante o debate público sobre a correta aplicação das políticas de habitação social”.

O Minha Casa, Minha Vida é hoje um dos grandes motores do mercado imobiliário no Brasil. Segundo o governo federal, na cidade de São Paulo, 70 mil apartamentos foram comercializados pelo programa entre agosto de 2024 e julho de 2025 — o que corresponde a 60% de todas as vendas de imóveis no município no período.

Quem tem renda de até R$ 2.850 reais se enquadra na Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida e pode financiar um imóvel pelo programa com um desconto de até 95% no preço.

Nas demais vertentes do programa, que hoje contempla famílias com renda mensal de até R$ 12 mil (faixa 4), os beneficiários financiam os imóveis pagando juros menores que os de bancos privados — algo só possível porque a gestora do programa é a Caixa, um banco estatal.

Na prática, os juros mais baixos permitem um desconto que pode chegar a quase R$ 200 mil no preço final do imóvel.

A arquiteta Paula Victória de Souza, que realizou pesquisas sobre programas de moradia em São Paulo para o Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (LabCidade), da Faculdade de Arquitetura da USP, diz que nos últimos anos essas políticas produziram no município um “boom de unidades de até 35 metros quadrados”.

Também chamadas de estúdios ou microapartamentos, essas unidades são especialmente comuns entre os lançamentos imobiliários em bairros centrais, segundo a arquiteta.

Porém, segundo Souza, essas características dificultam o uso das unidades por famílias que necessitam de moradia e acabam incentivando outros tipos de ocupação, como o aluguel de curta duração.

Segundo o Censo de 2022, uma família no Brasil tem, em média, 2,8 pessoas.

“Que qualidade de vida uma família de três pessoas pode ter em uma residência desse tamanho?”, questiona Souza.

“Muitos desses imóveis não têm paredes nem divisões, todo mundo vai ter que dividir o mesmo quarto”, prossegue a arquiteta, que critica a concessão de subsídios e incentivos públicos para esse tipo de construção.

Anunciado em maio de 2025, o veto da prefeitura à locação temporária de apartamentos classificados como HIS ocorreu após reportagens, pesquisadores e o Ministério Público de São Paulo apontarem que muitas dessas unidades estavam sendo adquiridas por pessoas de alta renda.

Em um caso, um comprador chegou a adquirir 25 unidades HIS como investimento, segundo o Ministério Público informou à BBC.

Em estudo em 2025 sobre o impacto do Airbnb em São Paulo, a geógrafa da USP Letícia Tsukada de Araújo detectou “um aparente processo em curso de conversão de imóveis [de residência para unidade de locação], aumento de aluguel e deslocamento de moradores, o que reforça a segregação socioespacial e a periferização”.

Araújo afirma ainda que grande parte dos novos apartamentos e estúdios construídos estão sendo comprados por “quem tem perfil de investidor, fazendo do aluguel do imóvel um negócio”.

O tema diz respeito à prefeitura porque, desde 2014, a gestão municipal concede uma série de incentivos para que construtoras produzam unidades HIS e ajudem a reduzir o déficit habitacional no município.

Entre as vantagens oferecidas às construtoras, estão isenções fiscais e a possibilidade de construir acima do limite legal sem pagar uma taxa adicional chamada de outorga onerosa.

Ao mesmo tempo, quando constroem unidades HIS, muitas construtoras seguem os parâmetros de imóveis do Minha Casa, Minha Vida para que as unidades possam ser financiadas pelo programa, facilitando sua comercialização.

Na prática, há uma sobreposição de programas de habitação nesses empreendimentos: o Minha Casa, Minha Vida, na esfera federal, e os incentivos da prefeitura às HIS, na esfera municipal.

O veto da prefeitura à locação temporária de apartamentos HIS se deve ao fato de que, quando ofertados em plataformas como o Airbnb, é impossível garantir que as residências sejam ocupadas por pessoas que necessitam de moradia, já que não há como controlar o valor do aluguel nesses anúncios.

Além disso, muitas dessas unidades deixam de servir como moradia, abrigando turistas ou visitantes temporários, dois grandes públicos do Airbnb.

O Ministério Público de São Paulo disse à BBC News Brasil que está investigando 8.300 possíveis fraudes em compras de habitações de interesse social ocorridas entre março e outubro de 2025.

A prefeitura, por sua vez, afirmou que está fiscalizando a venda de quase 90 mil moradias de interesse social na cidade, além de ter realizado 704 notificações e aplicado 38 multas por irregularidades, totalizando R$ 39 milhões.

Já o Airbnb afirmou que está alinhado com as políticas de moradia social de São Paulo, mas “busca atuar com prudência e cautela para não cercear indevidamente a liberdade e as garantias constitucionais dos usuários da plataforma”.

A empresa disse ainda que não tem “expediente legal” para fiscalizar os imóveis anunciados em seu site.

A reportagem também detectou outros possíveis caminhos para burlar o Minha Casa, Minha Vida.

Ao contatar por WhatsApp uma corretora a serviço da construtora Cury, o repórter foi informado que não conseguiria um financiamento do Minha Casa, Minha Vida porque sua renda estava acima dos limites do programa.

Ele perguntou, então, se poderia fazer um financiamento pelo programa no nome de sua esposa, transferindo o imóvel para si após quitar o financiamento.

A corretora pediu informações sobre o casal e a renda da esposa e, com base nas respostas, afirmou:

“Então de repente a gente consegue fazer somente no nome dela. Que você acha da gente marcar uma visita, fazer uma análise?”

Ela disse ainda ao repórter que, após quitar o financiamento, ele conseguiria transferir o imóvel para seu nome.

Segundo o Ministério Público de São Paulo, no entanto, registrar um imóvel em nome de terceiros para driblar as regras de um programa habitacional pode ser considerado crime de falsidade ideológica e estelionato.

Questionada sobre o diálogo com a corretora, a construtora Cury afirmou que divulga em todos seus materiais e estandes as regras para aquisição de moradias populares — e que “em março de 2025, anunciou como medida de aprimoramento de sua política comercial que direciona integralmente suas unidades HIS às pessoas efetivamente enquadradas nas faixas salariais do programa”.

A Cury afirmou ainda que se a negociação tivesse avançado, a checagem de documentos impediria a concretização da venda.

Em suas pesquisas sobre programas de moradia em São Paulo, a arquiteta Paula Victória de Souza diz ter visitado estandes de várias construtoras nos últimos anos.

“É comum escutar nessas visitas que você pode encontrar alguém, pegar o CPF de alguém que se enquadre nas faixas de renda estabelecidas e depois, no momento da entrega das chaves, você troca a propriedade para o investidor”, disse a arquiteta.

Para Souza, “estão subvertendo o objetivo dos programas [de habitação]”.

“[Nossa intenção] não é acabar com Minha Casa, Minha Vida nem com as políticas de habitação de interesse social, muito pelo contrário, é garantir que essas políticas de fato cheguem às famílias para quem esses programas foram desenhados”, afirma.

A BBC News Brasil também detectou brechas no regulamento do Minha Casa, Minha Vida que, segundo especialistas, permitem que ele seja desviado de sua finalidade.

Para isso, foram mapeados edifícios em bairros centrais de São Paulo que tiveram apartamentos financiados pelo Minha Casa, Minha Vida nos últimos anos. Depois, foram procurados apartamentos nesses edifícios em anúncios de aluguel de curta temporada no Airbnb.

Foram localizadas várias dezenas de imóveis — muitos deles recém-inaugurados. Em alguns, o aluguel mensal chegava a R$ 8 mil, quase R$ 6 mil a mais do que a parcela mensal de um financiamento de um imóvel equivalente pelo Minha Casa, Minha Vida.

A diferença mostra como pode ser lucrativo financiar um imóvel pelo programa e colocá-lo para alugar para curta temporada.

A BBC questionou vários desses anunciantes se eles tinham financiado os imóveis pelo Minha Casa, Minha Vida. Um deles confirmou, mas não quis dar entrevista. Outros negaram ser beneficiários do programa, e houve ainda alguns que tiraram os anúncios do ar após serem contatados.

A BBC perguntou ao Ministério das Cidades, responsável pela formulação do Minha Casa, Minha Vida, se é permitido que imóveis financiados pelo programa sejam colocados para alugar para curta temporada.

Em resposta, o órgão afirmou que somente os beneficiários na faixa 1 do programa têm a obrigação legal de morar nas casas financiadas, conforme a Lei 14.620, que regulamenta esta vertente do Minha Casa, Minha Vida.

Nesses casos, diz o órgão, são “vedados o empréstimo, a locação, a venda ou qualquer outra negociação que descaracterize o objeto social da concessão”, sob pena de multa ou perda do imóvel.

No entanto, segundo o Ministério das Cidades, essas restrições não se aplicam às demais faixas do programa, que hoje contemplam famílias com renda mensal de até R$ 12 mil (faixa 4).

A BBC News Brasil questionou, então, se nessas faixas os beneficiários são livres para colocar apartamentos financiados pelo Minha Casa, Minha Vida em plataformas de aluguel de curta temporada, não precisando morar neles nem por um dia sequer.

O ministério não respondeu diretamente à pergunta, reiterando apenas que as restrições à venda, locação ou empréstimo das residências não se aplicam às linhas do programa acima da faixa 1.

Para Raquel Rolnik, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP) e ex-relatora da ONU para o Direito à Moradia Adequada, “há uma omissão” no regulamento do Minha Casa, Minha Vida nas categorias acima da faixa 1.

“É um problema, porque não deveria se usar financiamento federal subsidiado para produzir unidades para locação em Airbnb”, ela diz.

Para Rolnik, nos moldes atuais do programa, “não existe um compromisso de vincular esse crédito exclusivamente às necessidades habitacionais”.

A professora associa as falhas em políticas de habitação na cidade a um aparente paradoxo: “Tivemos um montão de unidades residenciais produzidas com incentivos públicos na cidade, algo que se nota em tudo quanto é lugar, mas ao mesmo tempo nossa situação habitacional é hoje pior do que antes dessa produção toda”, afirma.

Segundo a Fundação João Pinheiro, que realiza estudos sobre o déficit de habitação no país, o número de pessoas na Região Metropolitana de São Paulo sem moradia adequada passou de 570 mil, em 2016, para 605 mil em 2023, o último ano com dados disponíveis.

Os dados indicam que apenas construir habitações classificadas como populares não equivale a abrigar quem precisa de moradia.